買房人到房產(chǎn)公司購買商品房，銷售人員主動提出可以打折、優(yōu)惠，不過買房人要另付幾千至幾萬元、甚至十多萬元的“好處費(fèi)”，這種現(xiàn)象近年來在房產(chǎn)銷售行業(yè)已司空見慣，成了該行業(yè)的“潛規(guī)則”。 
    2013年2月6日，由江蘇省南通市崇川區(qū)檢察院提起公訴的、原海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員柳娟娟等12人，因在銷售房產(chǎn)時(shí)索賄受賄被法院以非國家工作人員受賄罪，分別判處三年至一年零六個月不等的有期徒刑，被沒收犯罪所得共計(jì)人民幣60萬元。 
    一審宣判后，柳娟娟等12名被告人均未提出上訴。而該案主犯、涉案公司原銷售經(jīng)理阮衛(wèi)星、副經(jīng)理成慧慧經(jīng)該院提起公訴，已于2012年4月13日因犯非國家工作人員受賄罪，被分別判處有期徒刑六年零三個月、五年零六個月。 
    近日，記者采訪了承辦上述案件的南通市崇川區(qū)檢察院檢察官，理清案件的來龍去脈，了解到房產(chǎn)銷售行業(yè)一些不為人知的“潛規(guī)則”。
    潛規(guī)則一
    提價(jià)再打折的“優(yōu)惠”
    阮衛(wèi)星今年33歲，長相斯文，中專畢業(yè)后離開四川老家外出打工，2003年開始從事房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，先是在北京一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司當(dāng)銷售員，2005年進(jìn)入江蘇省海門市一家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。因能力強(qiáng)、業(yè)績突出，他很快被提拔為銷售經(jīng)理。 
    2008年，23歲的成慧慧成為阮衛(wèi)星的副手，擔(dān)任銷售副經(jīng)理，兩人一起負(fù)責(zé)南通市新區(qū)兩處高檔樓盤的銷售。成慧慧能說會道，銷售業(yè)績一直飄紅，她和阮衛(wèi)星領(lǐng)導(dǎo)著4個銷售小組，共20余名銷售員。阮衛(wèi)星具體負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售管理和與開發(fā)公司對接的工作，成慧慧負(fù)責(zé)管理房源、統(tǒng)計(jì)銷售數(shù)據(jù)、制作報(bào)表及人員管理，其他人員直接從事一線銷售。 
    據(jù)阮衛(wèi)星交代，其所在公司房產(chǎn)銷售的一般流程并不復(fù)雜?！懊慨?dāng)有客戶到我們公司來咨詢房屋銷售事宜，銷售人員都會熱情接待，帶客戶去前臺了解房源。客戶如果對某套房子感興趣，我們會提供該房的面積、房價(jià)，再由銷售人員算出總價(jià)，帶客戶實(shí)地看房?？蛻羧粝露Q心購買，銷售人員就與其訂立合同，然后把定單匯總到我這里，由我來審核面積、房價(jià)和房源，審核無誤簽字后再送到營銷部審核，接下來是客服部審核，最后由銷售人員帶客戶去財(cái)務(wù)部交定金。走完這些程序，就能正式簽購房合同了?！?nbsp;
    記者從阮衛(wèi)星的供述中了解到，2008年底至2009年，南通樓市比較低迷，各大房地產(chǎn)開發(fā)公司都想盡辦法搞促銷，阮衛(wèi)星所在公司也不例外。 
    房子賣不出去，開發(fā)公司資金回收壓力劇增;銷售業(yè)績不佳，銷售人員的獎金就會縮水。這是開發(fā)公司和銷售人員都不愿看到的情景。
    2008年底，阮衛(wèi)星、成慧慧負(fù)責(zé)的兩處樓盤準(zhǔn)備開盤。得知這一消息，那些與樓盤開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識的關(guān)系戶紛紛前來，要求預(yù)訂房子。但這些人又都想等房價(jià)確定后再想辦法爭取優(yōu)惠，所以遲遲不肯簽合同。為了盡快和有意向的客戶簽訂合同，盡早拿到購房款，開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人決定:先把房價(jià)在總公司原定價(jià)格的基礎(chǔ)上提高一些，然后對外公布。這樣即便打折扣，開發(fā)商也不吃虧，而買房人一旦得到“實(shí)惠”，掏錢就痛快了。 
    有關(guān)房價(jià)的內(nèi)部信息讓阮衛(wèi)星看到暗中斂財(cái)?shù)木薮罂臻g。真正與開發(fā)商關(guān)系密切的買房人畢竟是少數(shù)，大部分客戶想得到折扣還得通過阮衛(wèi)星、成慧慧及其手下銷售人員。阮衛(wèi)星和成慧慧商量，定下生財(cái)之道——編個搭“順風(fēng)車”的借口，騙客戶說可以找領(lǐng)導(dǎo)談優(yōu)惠，但客戶必須“打點(diǎn)”。
    潛規(guī)則二
    索要“好處費(fèi)”借口多
    阮衛(wèi)星、成慧慧的主意得到手下銷售人員的積極響應(yīng)，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前，整個銷售團(tuán)隊(duì)開始肆無忌憚地索賄受賄。在辦案檢察官的透露中，一筆筆犯罪事實(shí)讓記者觸目驚心。 
    2009年5月，客戶龔某在購買一處商鋪時(shí)，銷售員柳娟娟對他說，價(jià)格要想再便宜些就必須給好處費(fèi)打點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)。就這樣，龔某被要走18萬元。柳娟娟分給阮衛(wèi)星6萬元，與同事單小飛、花小云各分得4萬元。2010年11月，客戶楊某想買某店面房，成慧慧和花小云以同樣理由向其索要9.5萬元好處費(fèi)。錢到手后，成慧慧給了花小云5000元，與同事方金、阮衛(wèi)星各得3萬元。2011年1月，客戶丁某被要走8萬元，成慧慧和阮衛(wèi)星各得4萬元。 
    據(jù)成慧慧交代，他們索要好處費(fèi)一般有三種借口: 
    一是要“打點(diǎn)”公司老總。有客戶來買房，銷售人員先找到經(jīng)理阮衛(wèi)星，阮衛(wèi)星會寫一張優(yōu)惠申請單呈給開發(fā)公司負(fù)責(zé)人，說買房者是某某領(lǐng)導(dǎo)的親朋好友。優(yōu)惠價(jià)批下來后，銷售人員告訴客戶:“只有給公司領(lǐng)導(dǎo)一定的好處費(fèi)，才能按優(yōu)惠價(jià)買房?！焙锰庂M(fèi)一般是前后差價(jià)的50%，到手后由阮衛(wèi)星、成慧慧及具體銷售人員私分。“有時(shí)銷售人員找阮衛(wèi)星，阮衛(wèi)星會跳過公司老總直接寫簽約審核單給銷售人員，讓他們?nèi)I銷部和客服部審核。膽子大的銷售人員會去沖一下，還真能混過去?！背苫刍壅f。 
    二是要“打點(diǎn)”施工方。開發(fā)公司內(nèi)部有政策:施工方的關(guān)系戶來買房，可以按提價(jià)前的價(jià)格賣出。該政策給了銷售人員可乘之機(jī)，他們騙客戶說自己與施工方相熟，客戶只要舍得“好處費(fèi)”，就能按施工方關(guān)系戶的價(jià)格買房?？蛻敉夂?，銷售人員再請施工方的人去按底價(jià)拿房子，當(dāng)然也要分給他們一些好處。 
    三是為取得更多優(yōu)惠，必須找人疏通關(guān)系。成慧慧交代:“有一種情況是銷售經(jīng)理難以掌控的，就是個別銷售人員膽子更大，會在開發(fā)商提價(jià)的基礎(chǔ)上再私自提價(jià)，報(bào)一個虛假價(jià)格給客戶，然后說可以找人爭取優(yōu)惠，但要給人家好處?！?nbsp;
    上述索賄伎倆在被害人陳述中得到印證。36歲的繆先生說:“2009年9月，我想買套房子。去售樓處看房時(shí)，接待我的業(yè)務(wù)員向我推薦23幢的一處房子。她說像這樣的房子已經(jīng)沒剩幾套了，如果我真心想買，就額外再掏1萬元錢，她去找領(lǐng)導(dǎo)疏通，幫我買下這套房。我考慮了一下就同意了，她幫我辦好購房手續(xù)，我給了她1萬元現(xiàn)金。” 
    32歲的周先生回憶:2009年3月，他和妻子相中了6號樓的一套房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)是7000多元，他問銷售人員有沒有優(yōu)惠，對方說這套房是開發(fā)商抵給建筑商的，要優(yōu)惠必須給建筑商一部分錢，周先生同意了。后來均價(jià)每平方米便宜了1000元，銷售人員說要給建筑商8000元，周先生如數(shù)給了他。 
    2010年3月8日，被害人宋某和開發(fā)公司負(fù)責(zé)人偶然談起買房的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)被騙，隨即報(bào)案。2011年10月10日，阮衛(wèi)星、成慧慧被抓獲歸案。
    潛規(guī)則三
    信息不對稱，管理有漏洞
    為探尋好處費(fèi)何以收得這么容易，記者對房屋銷售過程中的“內(nèi)幕”進(jìn)行了深度追蹤。 
    案發(fā)后，據(jù)阮衛(wèi)星交代，他們所賣樓盤的房價(jià)是這樣“出爐”的:先由開發(fā)公司董事長定底價(jià)，銷售經(jīng)理用這個底價(jià)除以一個系數(shù)(一般在0.9到1之間)得出一個價(jià)格，再根據(jù)該價(jià)格做成價(jià)格表交到銷售人員手中，表上就是對外的價(jià)格?！暗變r(jià)只有像我這一級別的銷售經(jīng)理才知道，從不對外公布，連我下屬的人員都看不到，購房者更不可能知曉?！比钚l(wèi)星說。 
    “從定價(jià)機(jī)制不難看出，對外銷售價(jià)格即使打折優(yōu)惠，仍然在開發(fā)公司的可控范圍內(nèi)，其底線就是開發(fā)公司老總定下的底價(jià)。這有點(diǎn)類似商場先提價(jià)再‘揮淚甩賣’的營銷噱頭?！背绱▍^(qū)檢察院辦案檢察官告訴記者，房價(jià)信息不對稱為阮衛(wèi)星、成慧慧等人伸手撈取好處費(fèi)提供了一道安全屏障。 
    崇川區(qū)檢察院經(jīng)審查認(rèn)定，從2009年1月到2011年7月，犯罪嫌疑人阮衛(wèi)星、成慧慧在分別擔(dān)任海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理、副經(jīng)理職務(wù)時(shí)，利用公司管理上的漏洞及職務(wù)便利，伙同銷售員柳娟娟、方金、季玲玲、高崗、朱紅紅等多人，在銷售房屋時(shí)以高于銷售底價(jià)報(bào)價(jià)給顧客，后謊稱可以找領(lǐng)導(dǎo)打招呼爭取優(yōu)惠等理由索要好處費(fèi)，實(shí)際仍按照底價(jià)銷售的方法，向多位顧客索要好處費(fèi)多起，阮衛(wèi)星分得40萬余元，成慧慧分得近30萬元。 
    “2008年，阮衛(wèi)星每個月的底薪是6000元，加上銷售獎金年收入在40萬元左右。而2009年，阮衛(wèi)星的年收入飆升至70多萬元。這些增加的收入來得很隱蔽，因?yàn)樗麖牟痪唧w分錢，都是銷售人員私下把錢放在信封里給他?！鞭k案檢察官說。 
    記者在采訪中了解到，大肆索要好處已經(jīng)成了房產(chǎn)銷售行業(yè)的一種“潛規(guī)則”。
    “這種做法在整個房屋銷售圈子里早已成風(fēng)，不只我們公司，其他公司的情況也都差不多?！睋?jù)阮衛(wèi)星交代，他在接手樓盤銷售前，整個銷售部絕大部分銷售人員都在這么做?！拔乙蚕脒^要堅(jiān)決按政策辦事，但銷售業(yè)績不好就會被人踢走，與其這樣還不如隨波逐流，何況我想管也管不住，沒人聽我的，大多數(shù)銷售人員只盯著自己的利益，想靠銷售業(yè)績和索要好處費(fèi)來致富，我也就睜一眼閉一眼，當(dāng)然自己也拿了不少好處?！比钚l(wèi)星說。 
    屢屢向客戶要錢，阮衛(wèi)星、成慧慧他們難道不怕被舉報(bào)嗎?辦案檢察官解答了這個疑問:“他們深諳買房人的心理。因?yàn)橥ㄟ^權(quán)衡比較，買房人都覺得花上幾千或幾萬元就能得到數(shù)十萬元的優(yōu)惠，是很劃算的事，當(dāng)然不會去舉報(bào)了?！?nbsp;
    檢察官還在辦案中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)公司在定價(jià)機(jī)制、價(jià)格公開、人員管理、監(jiān)督糾察等多個環(huán)節(jié)上都存在漏洞和問題，一環(huán)扣一環(huán)，層層缺位，導(dǎo)致銷售隊(duì)伍漠視規(guī)定、私欲膨脹鋌而走險(xiǎn)?！岸▋r(jià)由公司個別領(lǐng)導(dǎo)決定，打折也是如此，缺少公信力和監(jiān)督，容易出現(xiàn)‘亂喊價(jià)’現(xiàn)象;價(jià)格信息不透明，使購買方與銷售方處于不對稱地位，給暗箱操作提供了溫床;房產(chǎn)銷售行業(yè)流動性強(qiáng)，從業(yè)人員良莠不齊，公司只看業(yè)績，忽視職業(yè)道德教育;缺少強(qiáng)力制度和措施約束違規(guī)行為，對有問題的人只是開會批評，最多予以開除，違規(guī)成本小，使銷售人員產(chǎn)生‘干一票就收手’的賭博心理?！?nbsp;
    (文中涉案人員均為化名)
    案后點(diǎn)評
    房價(jià)高得國人難以承受，是近年來民生領(lǐng)域的熱點(diǎn)問題。而某些房產(chǎn)銷售人員利用價(jià)格管理上的漏洞，在原本已經(jīng)很高的房價(jià)上又盤剝一層，不僅損害了企業(yè)利益，加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且這種欺上瞞下的蒙騙行為還有違市場經(jīng)濟(jì)的誠信原則，有傷社會賴以維系的信任基礎(chǔ)。 
    為商之道，重在誠信。如何維護(hù)商務(wù)誠信、社會誠信，是當(dāng)代中國社會建設(shè)中極為重要的課題。司法機(jī)關(guān)依法懲治、嚴(yán)厲打擊非國家工作人員賄賂犯罪，正是為社會誠信建設(shè)打造規(guī)則底線。此案的查處可以說是售房的“潛規(guī)則”碰上了法律的“明規(guī)則”，“明規(guī)則”最終擊碎了“潛規(guī)則”。同時(shí)也表明，法律正在對這種不良行為予以嚴(yán)厲打擊，決不讓此風(fēng)泛濫成災(zāi)。